Nakup stanovanja od investitorja je odločitev, ki jo pogosto sprejmejo ljudje, ki želijo investirati v svoje stanovanje. Nakup stanovanja na primarnem trgu je ogromna naložba, pogosto povezana z najemom kredita, ki pa mora biti dobro načrtovana in premišljena. Danes vam bomo povedali o postopku nakupa stanovanja od razvijalca, na kaj morate biti pozorni pri izbiri nepremičnine in katere formalnosti je treba opraviti. Gremo!
Nakup stanovanja od razvijalca - zakaj se splača?
Z nakupom stanovanja v gradbenem standardu postanemo prvi lastniki nepremičnine.Zato je nakup stanovanja od razvijalca tako priljubljen. Marsikdo, ko se odloča za nakup stanovanja, ga želi urediti in dokončati po svoje iz nič, namesto da bi se prilagajal ureditvi prejšnjih lastnikov.
Seveda je pohištvo, dekoracijo in opremo mogoče enostavno zamenjati v stanovanju s sekundarnega trga, a splošna prenova kuhinje ali kopalnice je lahko velika zmešnjava.
Stanovanja gradbenika imajo pogosto višji standard dokončanja kot stanovanja s sekundarnega trga in se prodajajo skupaj z namenskim parkirnim mestom.
Preverite tudi: Nakup stanovanja na sekundarnem trgu - na kaj paziti pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu?
Nakup stanovanja od investitorja - na kaj paziti pri izbiri stanovanja?
Ali nameravate kupiti stanovanje od gradbenika? Kaj storiti, da dejansko kupite vtičnico svojih sanj in ne boste več let v težavah? Pri izbiri stanovanja bodite pozorni na nekaj pomembnih stvari.
- Lokacija. Lokacija investicije je ključni dejavnik, ki vpliva na nakupno odločitev. Preverite, ali je lokacija prava za vas, ali je posestvo dobro povezano s središčem, ali so tam zelene površine, šole, vrtci in vse točke, ki so lahko pomembne za vas danes ali čez nekaj let.
- Površina in razporeditev stanovanja. Pri iskanju stanovanja ste zagotovo pozorni le na tista, katerih površina ustreza vašim pričakovanjem. Vendar si ne pozabite natančno ogledati tudi tlorisa nepremičnine. Preverite, ali je stanovanje razporejeno, ali ni sten postavljenih pod nenavadnimi koti, ki bi preprečili na primer vstavljanje spalnice v polni velikosti.
- Standardna obdelava. Investitor lahko ponudi stanovanja v neobdelanem stanju (čeprav je to redko) ali v gradbenem stanju. Odločite se lahko tudi za nakup že pripravljenega stanovanja od investitorja v t.i na ključ, torej dokončano po vnaprej določenem standardu.
- Verodostojnost razvijalca. Preden se odločite za nakup stanovanja, preverite verodostojnost investitorja, ki gradi posestvo. Ugotovite, kakšne naložbe ima pod pasom in ali imate opravka s preverjenim podjetjem z uveljavljenim položajem na trgu. Podatke razvijalca lahko preverite tudi v državnem sodnem registru.
Nakup stanovanja od investitorja - kaj vprašati, preden se odločite?
Pred nakupom stanovanja za razvijalce je treba opraviti razgovor z razvijalcem, na katerem boste izvedeli odgovore na vprašanja o formalni plati nepremičnine, ki se gradi. Vredno je vprašati razvijalca:
- ali ima veljavno gradbeno dovoljenje - zahtevate lahko dokumente, ki potrjujejo to pravico,
- kako se financira naložba,
- o urniku dela razvojnega projekta,
- o pogojih odstopa od pogodbe.
Upravljavca se splača povprašati tudi o manj formalnih vidikih naložbe, na primer o stanju gradnje, kakšni bodo skupni deli stavbe, kako bodo urejena sosednja zemljišča ali o višini upravnih taks .
Nakup stanovanja od investitorja korak za korakom - katere formalnosti je treba upoštevati?
Če ste odločeni kupiti stanovanje na primarnem trgu, si oglejte, kako do nakupa stanovanja 2022 korak za korakom.
1. korak. Podpis rezervacije ali predpogodbe za nakup stanovanja
Pred podpisom razvojne pogodbe vam bo razvijalec najverjetneje ponudil manj formalne obveznosti, kot je podpis predpogodbe ali pogodbe o rezervaciji. Namen obeh dokumentov je pripeljati do sklenitve ustreznega razvojnega sporazuma v prihodnosti.
Predhodna ali rezervacijska pogodba rezervira prostor za vas kot bodočega kupca. Na ta način pridobite čas za opravljanje formalnosti (npr. pridobitev kredita) in vam ni treba skrbeti, da bo v tem času vaše stanovanje prevzel drug kupec. Rezervacije in predhodni dogovori običajno zahtevajo plačilo akontacije ali depozita.
Več o tem: Pogodba o rezervaciji stanovanja - vse kar morate vedeti
2. korak. Podpišite pogodbo o razvoju
Naslednji korak je podpis gradbene pogodbe pri notarju, ki je prava zaveza investitorja k prenosu lastništva stanovanja. S podpisom pogodbe se zavežete plačati njeno ceno. Razvojna pogodba določa tudi vse podrobnosti transakcije, vključno z zneskom in datumom plačila obrokov.
3. korak. Podpišite lastniško pogodbo
Zadnji korak je tehnični prevzem stanovanja in podpis pogodbe, s katero se njegovo lastništvo dokončno prenese na vas (t.i. lastninska listina).
Nakup stanovanja od investitorja - kaj mora vsebovati pogodba?
Glede na to, da je gradbena pogodba dokument, na katerem temelji celotna naložba nakupa stanovanja, se ga splača pogledati z odvetnikom. Če pa ne želite uporabljati storitev strokovnjaka, bodite pozorni, ali pogodba vsebuje zlasti:
- opredelitev njegovih strank ter kraj in čas zaključka,
- cena stanovanja in način plačila - navedba višine in datumov plačila obrokov,
- lokacija stavbe, v kateri se nahajajo prostori, ter navedba, kateri od prostorov je predmet pogodbe,
- podatki o pravnem statusu nepremičnine, vključno s tem, kdo je njen lastnik in ali je obremenjena s pravicami tretjih,
- identifikacijska številka gradbenega dovoljenja, na podlagi katerega se izvaja investicija, ter datum začetka in zaključka gradbenih del,
- načrtovani datum predaje prostora v uporabo,
- določitev površine stanovanja in razporeditve prostorov,
- datum sestave listine o lastništvu prostorov,
- pogoji odstopa od pogodbe.
Nakup stanovanja od investitorja - kako to financirati?
Nakup stanovanja od investitorja na kredit
Nakup stanovanja od gradbenika na posojilo daje ljudem, ki nimajo dovolj denarja, priložnost za vlaganje v lastno stanovanje. Za najem hipoteke pa potrebujete sredstva lastnega vložka v višini 20 % vrednosti stanovanja.
V letu 2022 pa je napovedan vladni program Stanovanje brez lastnega prispevka, s katerim naj bi omogočili nakup stanovanja tistim, ki ne morejo privarčevati zahtevanega zneska lastnega prispevka.
Nakup stanovanja od investitorja za gotovino
Druga možnost je nakup stanovanja za gotovino od investitorja. V tem primeru je postopek nakupa zelo poenostavljen in se lahko omeji na podpis pogodbe in izvedbo nakazila. Potem ostane le še prenova in nakup garderobnih omar, sedežnih garnitur, miz ter gospodinjskih aparatov in elektronike.
Nakup stanovanja od razvijalca – na kakšne stroške se morate pripraviti?
Ali nameravate kupiti stanovanje od gradbenika? Transakcijski stroški ne bodo omejeni na znesek, za katerega je razvijalec ocenil nepremičnino. Dodatno breme bo predstavljala tudi notarska tarifa glede na vrednost nepremičnine (vendar je treba upoštevati strošek cca.2-3 tisoč zlot). Temu boste morali dodati še pristojbino za vpis v zemljiški in hipotekarni register (100–200 PLN) ter dodatne sodne takse.
Nakup stanovanja od investitorja in davek - kaj je vredno vedeti?
Pri nakupu stanovanja na primarnem trgu neposredno od investitorja morate plačati tudi DDV. Cene, ki jih navajajo razvijalci, so običajno bruto cene, zato se kupec pogosto niti ne zaveda, da plača DDV in koliko.
Nepremičnine, kupljene od razvijalca za stanovanjske namene, so predmet 8-odstotnega DDV. Nižji davek velja za stanovanja s površino manjšo od 150 m².
Ali lahko zaprosim za vračilo davka za nakup stanovanja od investitorja? Davčna olajšava s strani fizične osebe ni možna. Vendar pa obstaja tako imenovani davčno olajšavo, velja pa za dohodnino od prodaje stanovanja. Za kaj se gre? Na kratko – če ste kupili ali podedovali stanovanje, ga nato v 5 letih prodali in denar od prodaje namenili za stanovanjske namene, npr.pri nakupu stanovanja od investitorja se vam davčna olajšava izogne plačilu dohodnine od prodaje nepremičnine.
Nakup stanovanja od investitorja - katere druge formalnosti veljajo po nakupu?
Nakup nepremičnine vključuje potrebo po izpolnitvi številnih formalnosti, ki so potrebne za uživanje v novem domu. Zapomnite si jih, ko se boste lotili postopka nakupa novega stanovanja.
- Posodilne formalnosti. Če kupujete stanovanje na kredit, boste morali najprej ugotoviti svojo kreditno sposobnost in nato izbrati banko z najugodnejšo ponudbo kredita. Naslednji korak bo izpolnitev vseh dokumentov, ki so potrebni za oddajo vloge za posojilo. Po podpisu posojilne pogodbe bo banka odgovorna za plačilo nadaljnjih obrokov razvijalcu.
- Obisk mestne hiše.Marsikdo se sprašuje, ali je treba nakup stanovanja od investitorja prijaviti davčnemu uradu. Za nakup nepremičnine od investitorja vam ni treba plačati PCC davka, zato obisk davčnega urada ni potreben. Morate pa nakup prijaviti mestni hiši, da lahko določijo znesek davka na nepremičnine.
- Premoženjsko zavarovanje. Če kupujete stanovanje na kredit, je zavarovanje nepremičnine običajno obvezno. Vendar se to splača narediti tudi takrat, ko stanovanje plačate z lastnimi sredstvi.
Nakup stanovanja na primarnem trgu je precej zapleten proces, v katerem se zlahka izgubiš. Prepričani smo, da vam bo naše svetovanje po korakih pri nakupu stanovanja od investitorja omogočilo učinkovito dokončanje transakcije in hitro uživanje v novem lastnem stanovanju.