Gradnja hiše je dolg in večstopenjski proces, ki ne vključuje le visokih stroškov, ampak tudi veliko uradnih formalnosti. Na kaj se morate spomniti pri nakupu parcele? Na kaj paziti pri izbiri gradbenega projekta? Koliko časa trajajo formalnosti, preden zgradimo hišo? Katere formalnosti v zvezi z gradnjo hiše veljajo v letu 2022-2023? Svetujemo, katere dokumente je treba zbrati in kam jih dostaviti, da začnete graditi svojo sanjsko hišo v skladu z zakonom.
Korak 1. Preverjanje stanja ploskve
Vrsta stavbe, ki jo je mogoče zgraditi na določeni parceli, je odvisna od izbire. Nakup zemljišč bi moral biti torej dobro premišljena odločitev, ki bi ji sledila poglobljena analiza lokalnega načrta prostorskega razvoja ali - v primeru, ko za določeno območje ni sprejet - odločitev o razvojnih pogojih.
Ena prvih formalnosti, povezanih z gradnjo hiše, je seznanjanje z lokalnim načrtom za območje (lokalni razvojni načrt). Tam bomo našli podatke o predvideni uporabi parcele, to je - preprosto povedano - kakšen značaj ima (gradbeni ali kmetijski) in kakšno stavbo je mogoče postaviti na določenem območju. Ta dokument podrobno določa ne le vrsto gradnje, temveč tudi parametre, kot je najmanjša površina stavbne parcele ali gradbena črta, to je razdalja med sprednjo steno stanovanjske stavbe in cesto. Vsebuje tudi informacije o dimenzijah, obliki in videzu načrtovanega objekta (npr. Naklon strehe, strešni material, barva fasade). Prav tako se lahko pozanimate o izključitvi določenih zemljišč, na primer iz okoljskih razlogov, iz stanovanjskega razvoja iz lokalnega razvojnega načrta. Vloga za izvleček iz prostorskega razvojnega načrta se odda na oddelek za arhitekturo urada za občino ali mestnega urada.Dokumenti bi morali biti pripravljeni za zbiranje v 7 do 30 dneh. Osnovne podatke o namenu zemljišča, če je vpisan v računalniški sistem, je mogoče preveriti tudi na internetu na www.geoportal.pl.
Na območju, ki ni zajeto v trenutnem lokalnem razvojnem načrtu, je vredno zaprositi za enakovredno odločitev o razvojnih pogojih (na kratko imenovano "WZ"). Iz tega dokumenta se lahko med drugim naučite kakšni pogoji morajo biti izpolnjeni za gradnjo hiše na izbranem zemljišču. Tako kot v primeru lokalnega razvojnega načrta tudi ta določa podrobne informacije o zunanjem izgledu stavbe, na primer o višini grebena, kotu naklona strehe in barvah fasade. Vloga za izdajo odločbe o razvojnih pogojih je naslovljena na občinskega vodjo, župana ali predsednika mesta in jo vloži osebno ali po pošti na oddelek za arhitekturo, občinske urade ali mestni urad.Potrebni prilogi vključujejo kopijo glavnega zemljevida z označenim orisom parcele, opisnim in grafičnim opisom načrtovanega načina urejanja zemljišč in značilnostmi razvoja ter dokumenti, ki potrjujejo možnost razvoja zemljišča za gradbeni projekt. Vredno je vedeti, da za odločitev o razvojnih pogojih lahko zaprosi ne le lastnik nepremičnine, temveč tudi vsaka tretja oseba, ki je zainteresirana za vlaganje v to zemljišče. Čakalna doba za dokument ne sme presegati 60 dni.
Ne pozabite! Po pridobitvi dostopa do lokalnega prostorskega načrta ali odločitve o razvojnih pogojih je vredno biti pozoren ne le na podatke o parceli, ki vas zanimajo, temveč tudi na sosednje zemljišče. Lahko se izkaže, da so tam načrtovane naložbe, kot so ceste, industrijski obrati ali prodajalne velikega formata.
Korak 2. Analiza zemljiške knjige
Zelo pomembna faza pred podpisom pogodbe o nakupu zemljišča bi moral biti temeljit pregled zemljiških in hipotekarnih knjig nepremičnin, ki nas zanimajo.. Gre za vrsto formalnosti, povezanih z gradnjo hiše, ki jo nekateri žal obravnavajo zapostavljeno. Popolnoma narobe, ker v tem dokumentu med drugim najdete informacije o pravnem statusu zemljišča (kdo je lastnik parcele in v kakšnem obsegu), pa tudi o hipoteki ali davčni obremenitvi parcele. Vključuje tudi določbe o služnosti ceste, tj. Glede pogojev lahko lastnik parcele uporablja notranjo dostopno cesto (razen če je parcela neposredno povezana z občinsko ali državno cesto). Za lažje raziskovanje in razlago vpisov iz zemljiških in hipotekarnih knjig je vredno najeti odvetnika ali notarja, ki bo zagotovo vedel, kaj iskati.
Ne pozabite! Zemljiške in hipotekarne knjige nepremičnin, ki vas zanimajo, lahko preberete na državni spletni strani Ministrstva za pravosodje, tj. Ekw.ms.gov.pl.
Korak 3. Nakup projekta hiše
Ko preberete informacije iz lokalnega načrta za območje ali odločitev o gradbenih pogojih ter preverite vpise v zemljiško-hipotekarni register in podpišete pogodbo o nakupu parcele, lahko začnete iskati načrt gradnje hiše. Gradbena in arhitekturna zasnova hiše je eden od dokumentov, potrebnih za pridobitev gradbenega dovoljenja ali začetek gradbenih del na podlagi obvestila o nameri gradnje v pisarni.
Kateri projekt hiše izbrati? Možnost, ki je najprimernejša glede na velikost naše parcele, razvojne pogoje, ki jih določijo uradniki ali zahteve gospodinjskih članov, je naročiti projektanta, da pripravi individualno zasnovo stavbe. Uporabite lahko tudi številne baze podatkov že pripravljenih arhitekturnih zasnov, znanih tudi kot ponavljajoče se zasnove. So cenejši od projektov po naročilu, vendar vključujejo dodatne stroške, ki so posledica potrebe po prilagajanju končanega projekta naši parceli.
Ne pozabite! V primeru gradbenih parcel nestandardne oblike ali želje po uporabi nenavadnih gradbenih rešitev bo morda potrebna uporaba posameznega arhitekturnega in gradbenega projekta.
Korak 4. Pridobitev tehničnih pogojev za dostavo komunalnih storitev
V skladu z veljavnimi določbami gradbenega zakona posameznim vlagateljem, ki načrtujejo gradnjo enodružinske hiše, v večini primerov ni treba zaprositi za gradbeno dovoljenje, temveč morajo samo obvestiti o svoji nameri gradnje. Izjeme pa so situacije, ko območje vpliva načrtovane stanovanjske stavbe sega preko meja parcele (podrobnosti v naslednjem razdelku). V tem primeru bi morali biti ob oddaji vloge za gradbeno dovoljenje predhodno pridobljena zagotovila o dobavi komunalnih storitev in tehničnih pogojih za priključitev parcele na kanalizacijsko, vodovodno, električno ali plinsko omrežje . Tovrstne dokumente lahko dobite pri podjetjih za oskrbo z vodo in kanalizacijo, energijo ali plinom, če jih vložite osebno ali po pošti.
Ne pozabite! Tudi če nameravate začeti graditi hišo na podlagi obvestila, lahko zaprosite za tehnične pogoje za dostavo komunalnih storitev. To je enako dovoljenju za povezavo v skladu s podrobnimi smernicami, kar zmanjšuje tveganje za težave z njihovo prevzemom po zaključku gradnje.
Korak 5. Pridobitev gradbenega dovoljenja ali predložitev obvestila o nameravani gradnji
Pred nekaj leti so bile najpomembnejše formalnosti, povezane z gradnjo hiše, pridobitev gradbenega dovoljenja. Od leta 2015 bodo lahko samostojne enodružinske stanovanjske stavbe, katerih vpliv ne presega meja ploskve, po letu 2015 graditi samo na podlagi obvestila o nameravani gradnji.. Kljub temu pa je treba še vedno pridobiti gradbeno dovoljenje za naložbe, katerih vplivno območje je večje, npr. Hiša bo postavljena tri, ne štiri metre od meje parcele, ali pa je zelo visoka, kar lahko zasenči sosednje lastnosti. Pridobitev gradbenega dovoljenja je potrebna tudi v primeru dvojnih ali vrstnih hiš. Arhitekt, ki ustvari individualno zasnovo hiše ali prilagodi zasnovo, pripravljeno za investitorjevo ploskev, bi moral obvestiti investitorja, kateri dokument bo najboljši za določen projekt.
Obvestilo o gradnji je trenutno najpogosteje izbrana možnost za posamezne vlagatelje. Za kaj se gre? V starostni ali mestni pisarni s pravicami za povijanje je treba predložiti pisno obvestilo o gradnji hiše, pa tudi priloge, kot so: gradbena in arhitekturna zasnova v štirih izvodih, odločba o razvojnih pogojih, dokument, ki potrjuje možnost uporabe nepremičnine za gradbene namene in dovoljenja, ureditve in mnenja, ki jih zahteva ločena predpisi. Po oddaji vloge za gradnjo morate počakati 21 dni, preden začnete gradbena dela. V tem času lahko urad vloži ugovor ali izda potrdilo, da ni razloga za ugovor. Če je treba dopolniti dokumentacijo, se čakalna doba ponovno šteje od trenutka predložitve manjkajočih prilog.
Osebe, ki zaprosijo za gradbeno dovoljenje, morajo skupaj z vlogo predložiti še veliko drugih dokumentov. Tej vključujejo izpisek in izvleček iz lokalnega prostorskega načrta ali odločba o razvojnih pogojih ter geodetski zemljevid za načrtovanje, izvleček in izvleček iz zemljiške knjige ali tehničnih pogojev za izvedbo priključkov na vodovodno, plinsko, energetsko ali vodovodno in kanalizacijsko omrežje. Predložiti je treba tudi zagotovilo o dostopu parcele do javne ceste. Koliko časa traja pridobitev dokumenta? Uradniki imajo 65 dni časa, da izdajo odločbovendar se ta čas lahko podaljša, če na primer najdemo formalne napake (npr. manjkajo vsi potrebni prilogi) ali se stranke v postopku (tj. lastniki zemljišč, ki mejijo na našo lastnino) pritožijo.
Ne pozabite! Gradbena dela bi se morala začeti v treh letih po pridobitvi gradbenega dovoljenja ali obvestila o nameravani gradnji. V nasprotnem primeru boste morali znova skozi celoten postopek.
Korak 6. Zaposlitev upravljavca spletnega mesta
Obveščanje o nameri za gradnjo hiše ali pridobitev gradbenega dovoljenja formalnosti ne konča. Preden prva lopata zabije v tla, je treba zaposliti tudi gradbenega upravitelja, to je osebo z ustreznimi kvalifikacijami, ki nadzira gradbena dela in njihovo skladnost s standardi gradbenega zakona . V nekaterih primerih bo morda treba zaposliti tudi inšpektorja za nadzor vlagatelja, na primer med gradnjo večdružinskih hiš ali enodružinskih hiš zaradi rudarske škode. Za takšne osebe je zelo pomembno, da podpišejo izjavo o prevzemu svojih dolžnosti, predlogo pa lahko prenesete od inšpektorata za nadzor nad stavbami v poviatu (tudi na spletni strani te ustanove).
Ne pozabite! Ne začnite graditi hiše brez pridobitve gradbenega dovoljenja ali predhodnega obvestila o nameri gradnje. Stavba, ki bo postavljena v takšnih okoliščinah, se lahko šteje za gradbeno dovoljenje, njena legalizacija pa bo pomenila plačilo velike globe.
Korak 7. Vodenje gradbenega dnevnika
Med formalnostmi pri gradnji hiše ne gre pozabiti voditi gradbenega dnevnika, katerega predlogo strogo urejajo predpisi (med drugim so v trgovinah s pisarniškim materialom na voljo že pripravljeni gradbeni dnevniki). Prvi vnos naj bo v njem pred začetkom gradbenih del, vendar po pridobitvi gradbenega dovoljenja ali obvestila o nameri za začetek gradnje. Vnose, ki potrjujejo izvedbo najpomembnejših faz gradbenih del, pa tudi potek del, lahko v gradbeni dnevnik vpiše vodja gradbeništva, inšpektor za nadzor vlagateljev in tudi sam investitor .
Ne pozabite! Gradbeni dnevnik je uradni dokument in ga je treba ob predložitvi obvestila o zaključku gradnje in - če je potrebno - priložiti za dovoljenje za uporabo hiše, priložiti vgrajeni dokumentaciji za gradbeni nadzor.
Korak 8. Namestitev informacijske plošče
Pomembna formalnost pred začetkom gradbenih del je tudi namestitev rumene informacijske table na vidnem mestu na meji gradbišča. Plošče, ki so pripravljene za polnjenje, lahko kupite v trgovinah z lastnimi potrebami. V skladu z Zakonom o gradbenih delih mora vsebovati podatke, kot so: vrsta gradbenih del, številka gradbenega dovoljenja ali številka vloge, pa tudi osebni podatki investitorja gradbenih del, izvajalcev gradbenih del, izvajalca gradbenih del, upravnikov del, inšpektorja za nadzor vlagateljev in projektantov.
Ne pozabite! Pomanjkanje informativne table ali neupoštevanje podatkov, ki jih zahteva zakon, šteje, da upravljavec gradbenih del ni izpolnil svojih obveznosti in ima lahko za posledico globo.
Korak 9. Obvestilo o začetku gradbenih del
Osebe, ki so pridobile gradbeno dovoljenje ali prijavile gradnjo enodružinske hiše in niso prejele ugovora po uradni dolžnosti, najkasneje en dan pred začetkom gradbenih dejavnosti prijavijo začetek gradbenih del gradbenemu nadzoru. Te informacije so potrebne, da gradbeni nadzor izpolni evidence o začetih in predanih gradbenih objektih, pa tudi za nadzor gradnje, npr. v smislu pravilnega poteka gradbenega postopka in skladnosti stavbe z gradbenimi predpisi, odločbo o gradbenem dovoljenju / obvestilu in zasnovi gradnje. Inšpektorat mora poleg pisma, ki obvešča o predvidenem datumu začetka gradbenih del, predložiti še: izjavo upravnika in gradbenega inšpektorja (če je zaposlena), v kateri je navedeno, da je bil pripravljen načrt varovanja in zdravja, potrdilo, ki potrjuje, da je vodja gradbenika / inšpektor vpisan na seznam članov pristojne zbornice poklicne samouprave oz.
Ne pozabite! Poročilo o začetku gradbenih del gradbenemu inšpektoratu in prvi vpis v ladijski dnevnik je treba opraviti vsaj en dan, preden prve ekipe vstopijo na gradbišče.