Predsednikov podpis pod aktom o preoblikovanju pravice do trajnega uživanja zemljišča, razvitega za stanovanjske namene, v lastništvo zemljišča potrjuje to, o čemer se govori že leta. S 1. januarjem 2022-2023 so lastniki stanovanj v stanovanjskih blokih in enodružinskih hiš, zgrajenih na zemljiščih, ki so jih dali v večni obrt, končno postali lastniki. Kaj je večno uživanje in kako se je s prihodom novega leta spremenil položaj prebivalcev?
Kaj je večno uživanje?
Večna uporabnost je ena od treh vrst lastninskih pravic, razen lastništva in omejenih lastninskih pravic (usufruct, služnost, zastava, lastniška pravica do prostorov in hipoteke). Njeno bistvo je v tem, da nepremičnine v državni blagajni ali enotah lokalne uprave v uporabo za fizično ali pravno osebo uporabijo 99 let. Le v posebnih primerih, ki so upravičeni z gospodarskim namenom, je mogoče krajino trajno uporabiti za krajše obdobje (vendar ne manj kot 40 let).
Večna usufruct je posrednik med lastninskimi pravicami in omejenimi lastninskimi pravicami. Podeduje se in večni uporabnik jo lahko dodatno proda, zaračuna in odtuji na drug način. Vendar pa zadeva samo zemljišče in ne stavbe, postavljene na njem. Tako uporabniki ostajajo lastniki svojih hiš in stanovanj, ne pa svojih parcel.
Tako specifična konstrukcija je značilna za poljsko lastninsko pravo, ki se je razvilo pod vplivom socialistične ideologije. Večno uživanje je bil uveden z zakonom z dne 14. julija 1961 o upravljanju zemljišč v mestih in stanovanjskih naseljih kot jamstvo, da bodo zemljiške posesti v mestih ostale v državni lasti. Trenutno jih urejajo določbe II. Dela Civilnega zakonika, Zakon o upravljanju z nepremičninami in najnovejši akt o preoblikovanju pravice do trajnega uživanja zemljišča, razvitega za stanovanjske namene, v last.
Letna pristojbina za večno uživanje
Večna dobava je odvisna od plačila dveh vrst pristojbin: prve (enkratne) in letne (ciklične). Njihova višina se določi na podlagi cene nepremičnine. V primeru prve pristojbine je stopnja 15-25% te vrednosti, višina letnih pristojbin pa je odvisna od namena, za katerega je bila nepremičnina dana v uporabo. Pri zemljiščih, namenjenih za stanovanjske namene, je stopnja 1% njegove vrednosti.
Večna uporabnost ni lastnina
Kljub dejstvu, da sta lastninska pravica in večna uporabnost dve vrsti stvarnih pravic, lastništvo predstavlja veliko širši obseg in lastniku zagotavlja večjo varnost glede lastnine.
Tako premičnine kot nepremičnine so lahko predmet lastninske pravice, medtem ko je večna uporabnost omejena le na zemljišča, ki so v lasti državne blagajne ali enot lokalne uprave. Poleg tega za lastninsko pravico ni določena časovna omejitev, za razliko od trajnega uživanja, ki ima časovno omejitev. Čeprav se lahko podaljša za drugo obdobje, od uporabnika zahteva, da predloži ustrezno vlogo. Vlagatelj pa lahko zaradi pomembnega družbenega interesa zavrne njegovo podaljšanje.
Lastninske pravice so omejene le z zakonom, načeli družbenega sobivanja in družbeno-ekonomskim namenom tega zakona. Za večno uporabnost poleg tega veljajo določbe sporazuma, sklenjenega v obliki notarskega zapisa. Navsezadnje lastništvo ne zahteva, da plačujete pristojbine za odstranjevanje.
Prvi poskus reševanja tristranske delitve stvarnih pravic
Predpisi, ki veljajo od 1. januarja, niso prvi pristop k ukinitvi institucije trajne zlorabe. Že leta 2005. Parlament je sprejel zakon, ki spreminja pravico do večnega uživanja v lastnino. Vendar se je kmalu pokazalo, da predpisi niso prilagojeni resničnosti.
Šlo je predvsem za določbo, da se za preureditev zemljišča uporabi večstanovanjska stavba (predvsem bloki). Za preoblikovanje je bilo potrebno soglasje vseh lastnikov stanovanj, ki so imeli v lasti delnice pravice do večne uporabnosti tega zemljišča. Zato je bilo dovolj, da en delničar zavrne sodelovanje v predlogu, da bi ovrgel načrte vseh drugih in zadevo predložil sodišču. Takšno stanje je bilo do prebivalcev stanovanj v stanovanjskih blokih hudo nepošteno in je povzročilo podaljšanje celotnega postopka preoblikovanja.
Kaj se spremeni v novem postopku preoblikovanja večnega uporabniškega proizvoda v lastništvo?
Najprej je dodelitev večnega zemljišča, ki je več kot dobro, postalo dejstvo. To pomeni, da bosta tako lastnika stanovanj v večstanovanjskih stavbah (če je vsaj polovica prostorov v bloku namenjena stanovanjskim namenom) kot enodružinske hiše na koncu pridobila lastništvo nad zemljiščem pod svojim stanovanjem ali hišo in pod enakimi pogoji.
Po drugi strani je temna stran spremembe obveznost plačila pristojbine za preoblikovanje 20 let od trenutka podelitve lastništva. To v praksi pomeni, da bodo morali prebivalci v naslednjih 20 letih še vedno plačevati ciklični račun v enakem znesku kot vrednost letne pristojbine za trajno uživanje. Spremenilo se bo samo njeno ime.
Vendar pa se lahko celoten znesek pristojbine za pretvorbo nakaže tudi naenkrat. Ta rešitev je še posebej koristna za lastnike nepremičnin, ki se nahajajo na zemljiščih v državni blagajni. Potem, če se odločijo, da bodo plačali skupno pristojbino v prvem letu zadolževanja, lahko izkoristijo kar 60% popusta. Vendar se bo vsako leto njegova vrednost zmanjšala za 10%. Če pa lastnik do konca leta 2022-2023 ne prejme potrdila o pretvorbi trajnega uživanja v lastništvo, bo popust zanj veljal do februarja 2022-2023.
Novi predpisi krepijo položaj prebivalcev
Lastninska pravica je vsekakor močnejša od trajne uporabniške pravice in je ni treba obnoviti po nekaj deset letih. Letošnja podpora je znatno okrepila pravico približno 2,5 milijona družin do njihovih domov in stanovanj. Poleg tega bo obveznost plačevanja letnih pristojbin v največ 20 letih izginila.
Wojtek Gąciarz
Odvetnik s pridom za pisanje se ukvarja z urejanjem specializiranih pravnih člankov, ki se ukvarjajo z vprašanji gradbenega prava in drugih vej. Pri delu se osredotoča na bralca in prevaja zapletena pravila poljske zakonodaje v preprost in čitljiv jezik. Združuje znanje in izkušnje, pridobljene z delom v odvetniških pisarnah, z nenehno razvito delavnico pisanja in znanjem o ustvarjanju vsebin na internetu.