Če smo se odločili za nakup lastnega stanovanja, bo v veliki večini primerov naslednji korak vzeti bančno posojilo. Vendar visoki čisti zaslužek in pogodba o zaposlitvi za nedoločen čas nista dovolj, da bi dobili denar za uresničitev sanj o svojih štirih kotičkih. Potreben je tudi lastni prispevek, to je znesek, določen v pogodbi, ki bo pokrival del vrednosti nepremičnine. Ugotovili bomo, koliko denarja bomo potrebovali in ali mora biti vedno gotovina v drugem delu vodnika "Moje prvo stanovanje".
Kaj je lastni prispevek?
Lastni prispevek je na Poljskem razmeroma nova stvar, saj je njegovo zahtevo poljski organ za finančni nadzor (KNF) januarja 2014 uvedel kot priporočilo "S". Novi predpisi bankam ne dovolijo dajati posojil, ki pokrivajo 100% (ali več) vrednosti nepremičnine. Zato je dolžnik dolžan del zneska plačati za nakup stanovanja (teoretično je 20%)za zagotovitev vaše sposobnosti vračila posojila, ki ste ga prevzeli. Takšno ukrepanje je za zaščito finančnih institucij in samega posojilojemalca, vendar je za številne mlade zbiranje sredstev za kritje lastnega prispevka velik problem. Banke, ki želijo izpolniti pričakovanja svojih strank, zato ponujajo več možnosti za rešitev problema zavarovanja s strani kupca nepremičnine, zahvaljujoč temu pa lahko pridobijo do 90% financiranja za nakup stanovanja.
Lastni prispevek - ali mora biti vedno v gotovini?
Banka je tista, ki odloči, da smo pripravljeni kupiti stanovanje in redno plačevati obroke . Ob upoštevanju zaslužka, opravljenega dela, starosti in številnih drugih dejavnikov se lahko odločimo, ali bomo lahko nosili mesečne stroške, povezane s pogodbo in pogoji, pod katerimi je bilo posojilo odobreno. Za mnoge od nas je prijava na posojilo zelo stresna situacija, saj tudi visok zaslužek ne zagotavlja posojila. Zavarovanje, kot ga razumejo banke, je lastni prispevek za stanovanje, ki ga je mogoče, na primer v finančni ustanovi, zagotoviti v obliki:
- Gotovina - ni nujno, da smo lastni prihranki, saj je zelo pogosto donacija ožje družine (npr. Staršev). Vendar ne pozabite, da pri prijavi posojila za stanovanje izjavljamo, da lastni prispevek ni drugo posojilo, odvzeto od banke, parabanke ali delovnega mesta.
- Druga lastnost - nekatere banke sprejmejo zavarovanje za posojilo v obliki druge nepremičnine. Če imamo drugo stanovanje v obliki skupnega lastništva (npr. Pripadnost zakonskemu partnerju, staršem ali podedovano), potem je vredno primerjati ponudbe različnih finančnih institucij, da bi našli takšno, ki bo sprejela našo lastno obliko prispevka.
- Kreditno zavarovanje - če nimamo minimalnega lastnega prispevka, se lahko odločimo za nakup dodatnih kreditnih zavarovanj. Seveda zavarovanje ni brezplačno, zato moramo pri odločitvi za takšno rešitev upoštevati višji obrok (takrat poplačamo posojilo in zavarovanje).
- Državne subvencije - za stanovanje ni vedno potreben lastni prispevek, saj obstajajo vladni programi (npr. MdM ali Stanovanje za mlade), ki omogočajo pridobitev financiranja za nakup nepremičnin. Da pa bi prejeli subvencijo za kritje zneska varščine, morajo biti izpolnjeni številni pogoji, ki so natančno določeni v programskih predpisih. Prav tako je treba spomniti, da vladni načrti vključujejo tudi nastop IKM, tj. Individualnega stanovanjskega računa, kjer bo bodoči kupec nepremičnin lahko uporabljal račun brez dohodnine za zbiranje sredstev za lastni prispevek.
Notranji predpisi finančne institucije odločajo, katera banka nam bo odobrila posojilo, na primer z lastnim prispevkom v obliki nepremičnin ali zavarovanja, zato če želite vzeti posojilo za nakup stanovanja, je vredno slediti različnim ponudbam natančno v smislu možnosti zavarovanja, razen gotovine.
Koliko lastnega prispevka je treba prispevati za nakup stanovanja?
Najmanjši lastni prispevek in njegova oblika sta povezana s politiko določene banke, vendar mora biti v skladu s smernicami poljskega organa za finančni nadzor (KNF), ki je uvedel Priporočilo "S". Novi pogoji odobritve hipotekarnih posojil so zaščita tako bank kot posojilojemalcev, da bi preprečili situacije, v katerih je posojilo odobreno za t.i. "Visoko tveganje".
Najnižji lastni prispevek za stanovanje v letu 2022-2023 znaša 20% vrednosti nepremičnine. To pomeni, da če načrtujemo nakup lastnih štirih kotov za 250.000. zlotys, potem nam bo banka dodelila največ 200 tisoč. zlata posojila. Preostalih 20%, to je 50.000 v tem primeru, bomo morali sami plačati razvijalcu (prodajalcu stanovanj) kot svoj prispevek. Vendar veliko bank zahteva, da se vsaj 10% vrednosti nepremičnin pokrije z lastnimi sredstvi, to je v zgoraj obravnavanem primeru - 25.000 PLN. Preostali znesek, to je dodatnih 25.000, se nato izplača v obliki sklenitve zavarovanja posojila, ki ga bomo povrnili skupaj s hipotekarnimi obroki.
V kateri banki je najnižji lastni prispevek 10%?
Kolikšen je vaš lastni prispevek za stanovanje, lahko ugotovite v tabeli na desni, ki upošteva najbolj znane banke na Poljskem. Vendar je vredno zapomniti, da se pravila o posojilih spreminjajo , zato je vsakič, da sami preverite, kakšen znesek moramo imeti, da lahko zaprosimo za financiranje. Upoštevati je treba tudi, da 10% lastnega prispevka pomeni potrebo po uporabi na primer zavarovanja ali drugih bančnih produktov, kar bo realno povečalo naš mesečni obrok za nekaj deset ali nekaj sto zlot.
Posojilo brez lastnega prispevka - ali je to mogoče?
Pri prijavi hipoteke za nakup stanovanja moramo izkazati finančno sposobnost plačila fiksnega dela vrednosti nepremičnine, zato poljski organ za finančni nadzor zahteva lastni prispevek pri vsaki odgovorni in urejeni bančni instituciji. Položaj, v katerem prejmemo informacije, da za posojilo ni treba plačati varščine, je trženjski zaplet, ki temelji na primer na možnosti, da lahko v obliki nepremičnin vložite lasten prispevek.
Glede na to, da na trenutnih (in stalno naraščajočih) cenah stanovanj na Poljskem lastni prispevek znaša v povprečju 30-80 tisoč PLN, banke pogosto uporabljajo različne ugodnosti, ki vam omogočajo, da nekoliko znižate znesek potrebnega zavarovanja. Primer takšnih dejavnosti je lahko obravnavanje razlike med vrednotenjem nepremičnine in kupnino kot del lastnega prispevka - v primeru, da načrtujemo nakup stanovanja s sekundarnega trga, lahko nekatere banke domnevajo, da je lastni prispevek razlika med vrednotenjem nepremičnine in njegovo dejansko kupno ceno. Če bi prostore ocenili na primer na 200.000 zlotys, s prodajalcem pa smo se dogovarjali o ceni 185 tisoč. 15.000 PLN se potem 15.000 lahko obravnava kot del lastnega prispevka. Višina lastnega prispevka, ki ga bomo morali prispevati za stanovanje, je odvisna od ponudbe banke in njihove interpretacije koncepta lastnega prispevka, zato nas tudi majhni prihranki ne izključujejo iz skupine potencialnih posojilojemalcev.
Kakšen je lastni prispevek za nakup stanovanja?
Za uresničitev sanj o lastnem stanovanju bomo morali odšteti najmanj 10% vrednosti celotne nepremičnine, ki jo želimo kupiti. Bolj ko dodamo lastna sredstva, manjši bodo posojila in stroški odobritve posojila. Na Poljskem so cene za kvadratni meter na primarnem trgu v povprečju znašale 6792 PLN, zato bomo za dvosobno stanovanje s skupno površino 50 m2 plačali 339.600 PLN. Z 10-odstotnim lastnim prispevkom bomo morali pripraviti 33.960 PLN, vendar moramo upoštevati dodatne stroške, povezane z zagotavljanjem zavarovanja. Če se bomo odločili za 20-odstotni prispevek, bo treba za zavarovanje posojila pripraviti 67.920 PLN.
Če nimamo lastnih prihrankov ali če ti ne zadostujejo za kritje stroškov hipoteke, lahko za pomoč prosimo vašo družino. Vendar je vredno zapomniti, da morate v tem primeru napisati pogodbo, jo prijaviti davčnemu uradu in plačati davek na dediščino in darovanje. Če so donatorji ljudje iz prve davčne skupine (npr. Sorojenci, starši, zakonec, otroci) in skupni znesek ne presega 19.274 PLN, potem lahko računamo na oprostitev davka.