V začetku novega leta so začele veljati spremenjene določbe zakona o dohodnini. Uvedli so pomembne spremembe v obdavčitvi dohodka od prodaje ali drugih oblik prodaje nepremičnin. Do zdaj so morali davkoplačevalci po nakupu nepremičnine počakati 5 let, da so jo lahko izključili iz svoje nepremičnine brez obveznosti plačila davka. Kako se bodo njihove razmere spremenile letos?
Obdavčitev odtujitve nepremičnin po starih pravilih
Po starih določbah zakona o dohodnini je prodaja nepremičnin (najpogosteje prodaja ali menjava) v petih letih od dneva njene pridobitve (šteje se od konca koledarskega leta, v katerem je bila pridobitev opravljena) povzročila potrebo po plačilu 19% dohodnine.
Edina oprostitev te obveznosti je bila t.i. olajšanje stanovanja. Do konca leta 2022-2023 se je lahko prodajalec izognil plačilu davka, če bi v obdobju 2 let od konca davčnega leta, v katerem je bila nepremičnina prodana, sredstva, pridobljena na tem računu, namenil lastnim stanovanjskim namenom. Če ni uspelo, je moral popraviti svojo davčno napoved in jo dopolniti z zamudnim davkom z obrestmi.
Podaljšanje obdobja olajšanja stanovanja
Sprememba je v zvezi s tem uvedla rahlo prilagoditev, ki pozitivno vpliva na stanje davkoplačevalcev. Od leta 2022-2023 se obdobje uporabe sredstev od prodaje nepremičnin podaljša z 2 na 3 leta. Prodajalec dobi dodatno leto, da porabi znesek, pridobljen za lastne stanovanjske namene, kar mu bo pomagalo izogniti se potrebi po plačilu davka in obresti, ki so mu zaračunane.
Do zdaj so stanovanjski stroški med drugim vključevali:
- Nakup stanovanja ali hiše (njenega dela ali deleža) ali nepremičnine za gradnjo,
- Odhodki za poplačilo posojila, pridobljenega za pridobitev nepremičnine,
- Pridobitev lastniške pravice do zadružne lastnine.
Od leta 2022-2023 je ta katalog razširjen tudi na stroške gradnje, prizidka, nadgradnje, obnove ali obnove, pa tudi na prilagoditev lastne stavbe, njenega dela ali prostorov.
Spremembe veljajo tudi za podedovane nepremičnine
Gre predvsem za nova pravila za izračun 5-letnega obdobja obstoja obveznosti plačila davka od prodaje nepremičnin. Do zdaj se je štelo obdobje od konca koledarskega leta pridobitve dediščine. Trenutno naj bi bil datum nakupa ali gradnje nepremičnin s strani oporočitelja.
Novi predpisi pozitivno vplivajo na stanje davkoplačevalcev, saj zmanjšujejo tveganje davčne obveznosti. V najboljšem primeru davčnemu zavezancu ne bo treba plačati ničesar, če se 5-letno obdobje izteče pred oporočiteljevo smrtjo. Če pa je zapustnik posest posegal krajše obdobje, se to obdobje vključi tudi v petletno obdobje. To v praksi pomeni, da če bo oporočitelj lastnino imel 3 leta do smrti, bo moral dedič počakati le dve leti, da ga bo lahko prodal, ne da bi plačal davek. Poleg tega lahko kupec v davčno priznane stroške vključi izdatke za nepremičnine, ki jih je naredil oporočitelj,tako i.a. stroški gradnje hiše, obnove, nakupa nepremičnin, pa tudi dolgovi in obremenitve za dedovanje. Pogoj je zanesljiva dokumentacija o opravljenih stroških. Poleg tega lahko dedič zaračuna bremena, povezana z lastnino, pred in po pridobitvi dohodka.
Koristili bodo tudi ločitve in vdove
Analogna načela za optimizacijo obstoja davčne obveznosti so prenesena na razmerje med razvezanima zakoncema. V tem primeru se obdobje za izračun petletnega obdobja začne tudi na koncu koledarskega leta nakupa nepremičnin in ne - tako kot doslej - delitve skupne lastnine.
Isto pravilo velja za nepremičnine v skupni lastnini, kjer je eden od zakoncev umrl. Vdova ali vdovac ne šteje petletnega obdobja od konca premoženja v skupnosti, temveč od nakupa nepremičnine. Zato vam v večini primerov po razvezi ali smrti zakonca ne bo treba plačati davka.
Na koga bodo nova pravila vplivala?
Spremenjeni predpisi veljajo za vse primere prodaje nepremičnin po 1. januarju 2022-2023. Ni važno, ali je predmet transakcije v prejšnjih pravilih podedoval ali kako drugače pridobil. Pomembno je, ali se nepremičnina proda leta 2022-2023.
Povzetek
Novi davčni predpisi o prodaji nepremičnin pozitivno spreminjajo položaj številnih davkoplačevalcev. Uredba o prodaji podedovanih nepremičnin, ki je bolj verjetno prodana, kot jo uporabljajo dediči, si zasluži posebno odobritev. Zahvaljujoč spremembi roka za izračun 5-letne davčne obveznosti bo lahko velik del dedičev učinkovito prodajal nepremičnine, ne da bi se bal, da bodo svoj dohodek znižali. Davčni zavezanci bodo prav tako veseli, da bodo lahko opozorilni stroški nepremičnin vključili med davčno priznane stroške.
Wojtek Gąciarz
Odvetnik s pridom za pisanje se ukvarja z urejanjem specializiranih pravnih člankov, ki se ukvarjajo z vprašanji gradbenega prava in drugih vej. Pri delu se osredotoča na bralca in prevaja zapletena pravila poljske zakonodaje v preprost in čitljiv jezik. Združuje znanje in izkušnje, pridobljene z delom v odvetniških pisarnah, z nenehno razvito delavnico pisanja in znanjem o ustvarjanju vsebin na internetu.