Nakup prvega stanovanja je povezan z mnogimi čustvi. Poleg tega, da najdete primerno nepremičnino in pridobite predhodne bančne podatke o višini posojila, je zelo pomembno tudi, da "pogledate" dokumente. Zakaj? O njej bomo izvedeli v četrtem delu vodnika "moje prvo lastno stanovanje".
Dokumentacija v zvezi s stanovanjem - zakaj ga je vredno prebrati pred nakupom?
Mnogi od nas so opazili, da življenje na nas zelo pogosto igra trike, o katerih lahko beremo v Murphyjevi zbirki besed. Ti igrivi, rahlo dognani in šaljivi zakoni, katerih moral temelji na predpostavki, da bodo "stvari šle čim slabše", bi nam morale kljub temu še veliko premisliti, še posebej ko gre za nakup stanovanja. Da ne bi spregledali pomembnih podrobnosti, na primer obstoja hipoteke na stanovanju ali stalnega prebivališča nepremičnine s strani tretje osebe, je treba biti kul. Navdušenje, čeprav razumljivo in čim bolj naravno, torej ni najboljši svetovalec med tako veliko naložbo. Zgodnje branje vse razpoložljive dokumentacije stanovanja in seznanitev z mnenjem drugih stanovalcev v stavbi nam bosta omogočila, da se izognemo morebitnim neprijetnostim.
Spoznavanje mnenja drugih stanovalcev
Kaj pogosto pozabimo in kar bi nas lahko rešilo pri nakupu lepo zapakiranega predmeta, se pogovarjamo s svojimi bodočimi sosedi. In čeprav ne bo vse, kar nam bodo povedali drugi prebivalci določene stanovanjske hiše ali bloka, stoodstotno res, vsekakor daje sliko, ki nam omogoča, da ocenimo, ali je stanovanje res vredno našega denarja. Toda kaj bi morali vprašati? Najprej o udobju uporabe, kakovosti stika z upravljavcem, času za popravilo morebitnih okvar in drugih premislekih. Omeniti velja tudi, katero konkretno nepremičnino nameravamo kupiti, da izvemo več o najemnikih.
Preverjanje pridobljenih informacij
Sosedje so zakladnica znanja in poleg spoznavanja preizkušenih krajev za sprehajanje psa ali lokacije najboljših cmokov v mestu, bomo od njih izvedeli tudi nekaj "okusov" o sami stavbi, vključno s, denimo, trenutnimi težavami, pogostostjo povečanja upravnih pristojbin ali spremembami v odboru. Vendar ne pozabite, da skrbno preverite vse pridobljene informacije.
Preverjanje plačil najemnine
Ko preberemo fazo zbiranja informacij od sosedov, je naslednji korak preverjanje dodatnih pristojbin za bivanje v dani nepremičnini. Na tej točki bomo morali prebrati:
- Višina mesečne najemnine - da se izognete neprijetnemu presenečenju, je vredno preveriti višino mesečne najemnine, preden jo podpišete. Take podatke lahko pridobimo pri upravniku stanovanjske zadruge;
- Trajna uporabniška ali konverzijska pristojbina - ni vedno ugodna nakupna cena nepremičnine povezana s prihranki, zato pred nakupom preverite, kakšne pristojbine za večno uživanje ali pretvorbo v polno lastništvo veljajo za novega lastnika stanovanja na določeni lokaciji ali mestu.
Preverjanje dolgov stanovanja za upravne pristojbine
Če bi bil prejšnji najemodajalec v zamudi z najemnino, bi lahko imeli kasneje nekaj težav. Zato se predhodno obrnite na upravo zadruge, da se prepričamo, ali je vse urejeno. Razveljavitev razmer, ko je naša oskrba s plinom prekinjena zaradi pomanjkanja plačila, lahko zamudno, zato priporočamo, da vnaprej preverite, če obstajajo zaostale plače, povezane z upravnimi pristojbinami.
Preverjanje, ali je stavba vpisana v register spomenikov
Včasih čudovita stanovanja v očarljivi stari stanovanjski hiši nadzoruje konservator, kar se lahko izkaže za problematično, če želimo na primer zamenjati okna, vgraditi tendo itd. Pridobitev dovoljenja za nekatera obnovitvena dela lahko traja večno in nakup materiala, ki bo skladen z z arhitekturo dane stavbe je pogosto povezana z višjimi stroški.
Preverjanje zemljiškega in hipotekarnega registra
Zemljiško-hipotekarni register (KW) je prava zakladnica znanja o nepremičninah, njihovih lastnikih in možnih solastnikih. Tam bomo tudi ugotovili, ali je stanovanje na primer obremenjeno s hipoteko ali je podvrženo izvršbi. Pri brskanju po zemljiško-hipotekarnem registru bodimo pozorni tudi na morebitne služnosti. Na žalost se včasih zgodi, da se nekaj let po nakupu nepričakovano pojavi oseba, ki ima pravico zasesti določen del stanovanja in skupne elemente, kot so kuhinja, kopalnica in balkon. Izhod iz takšnih razmer je brez velikih finančnih stroškov pogosto težaven in zahteva posvetovanje z izkušenim odvetnikom, zato je bolje, da vnaprej preverimo, ali bomo z nakupom dobili dodatnega najemnika.
Številka zemljiškega in hipotekarnega registra
Za ogled zemljiškega in hipotekarnega registra določene nepremičnine bo potrebno poiskati njeno številko. Če ga trenutni lastnik nima ali nam ga ne more zagotoviti, lahko ukrepamo neodvisno:
Določitev številke z uradnimi sredstvi:
- Obisk starostata Poviat v oddelku za geodetsko in kartografsko dokumentacijo - obstaja velika verjetnost, da bo v Poviatski starostnici pridobljena številka zemljiškega in hipotekarnega registra, vendar moramo najprej predložiti ustrezno prošnjo z argumentacijo, tj. Pokazati t.i. "Pravni interes". Ne pozabite pa, da želja po nakupu nepremičnin uradnike ne prepriča vedno, da izdajo številko, zato je vredno sodelovati z lastnikom in skupaj zaprositi za potrebne podatke;
- Vložitev prošnje pri okrožnem sodišču, ki je pristojno za določeno nepremičnino - tukaj, pa tudi v Starosti Poviat, bomo morali izkazati pravni interes za nepremičnino, zato priporočamo sodelovanje z lastnikom.
Določitev številke po internetu:
- Uporaba iskalnika zemljišč in hipotekarnih registrov po vsej državi - veliko enostavnejši način kot obisk Poviat Stasty ali Okrožno sodišče, ker je mogoče po naslovu iskati KW številko. Vendar ne pozabite, da udobje stane denar, zato bomo morali odkriti knjigo. Trenutno stroški ene overitve izbranega KW nepremičnine znašajo približno 40 PLN.
Pri iskanju številke zemljiškega in hipotekarnega registra je vredno biti pozoren na vedenje lastnika. Če opazimo, da nam namerno preprečuje iskanje številke, je to lahko majhen znak, da je vredno podrobneje pogledati vse vnose v KW.
Kaj najdemo v zemljiško-hipotekarnem registru?
Kot se spodobi knjigi, je njena vsebina izredno pomembna in ključna za bodočega kupca nepremičnin. V njem bomo našli skoraj vse najpomembnejše informacije o:
- lastnosti nepremičnine in delež skupnih površin;
- lastniki, solastniki (vključno s službami);
- lastninske pravice in omejitve;
- obstoj in znesek hipotek;
- zahteve za spremembe vnosov.
Preverjanje zakonitega lastnika nepremičnine
Če imate dokumentacijo in vse informacije v zvezi s stanovanjem, ne predstavlja zakonitega lastnika nepremičnine. Zaradi tega je vredno preveriti pred podpisom predhodne pogodbe. Podatke o zakonitem lastniku (ali lastnikih) najdete v zemljiško-hipotekarnem registru ali v potrdilu, pridobljenem od zadruge, ko posest nima KW.
Preverjanje razlogov za nakup nepremičnin
To je tudi izredno pomembna faza, ki nam bo omogočila, da preverimo, ali v stanovanju obstajajo služnosti za tretje osebe. V ta namen je vredno prodajalca prositi, naj navede dokumente, v katerih bomo našli razloge za nakup nepremičnine. Lahko so:
- notarske listine o nakupu in prodaji, darovanju ali vzpostavitvi ločenega lastništva nad prostori;
- pravno zavezujoča odločba, ki potrjuje pridobitev dediščine ali potrdila o dedovanju v obliki notarskega zapisa.
Sodelovanje z odvetnikom
Govori se, da so vse negotovosti, povezane s pravnim položajem stanovanja, zapisane v dokumente s finim besedilom ali na najbolj zapleten način. Če torej med brskanjem po notarskih listinah, zemljiško-hipotekarnem registru ali drugih potrdilih naletimo na nerazumljive fragmente, ne bojte se uporabiti pomoči odvetnika. Lahko se izkaže, da nas bo znanje izkušenega človeka rešilo iz situacije, iz katere se nam bo pozneje težko izbiti.
Podpisovanje dokumentov pri notarju
S psihološkega vidika obisk pri notarju obvezno vpliva na prodajalca, zaradi česar se počuti bolj dolžnega spoštovati pogoje pogodbe kot v primeru, da ga zapiše v t.i. "Domači pogoji" ali prek odvetniške pisarne. Poleg tega notar preveri pogodbo glede skladnosti z zakonom, lahko preveri identiteto lastnika nepremičnine in potrdi formalni prenos denarja, na primer predplačilo.
Prvo stanovanje ni le velik strošek, ampak tudi zamah čustev. Da pa radost in veselje ne zasenčita naših težav, je vredno naložbe pristopiti z distanco. Ne pozabite, da tudi najbolj naklonjeni prodajalec s širokim nasmehom morda želi kaj skriti, zato je vedno vredno vse skrbno preveriti in se stalno posvetovati s pravnikom ali nekom, ki mu zaupamo.