"Denar ne prinaša sreče - samo nakupovanje," je kljubovalno trdila Marilyn Monroe. Drzimo si trditi, da je ameriška zvezda imela prav! Nakup novega stanovanja vam lahko nedvomno prinese veliko veselja - tako kot pozneje oblikujete svoje sanjske notranjosti.
Nakup vašega prvega stanovanja je velika sreča, a tudi precej izziv. Transakcijo spremljajo številne zapletene formalnosti, za dokončanje katerih je odgovoren kupec. Kako priti skozi njih? Na kaj paziti? V katerih primerih naj bom pripravljen na dodatne stroške? Vabimo vas k branju!
Kakšen je davek na civilnopravne posle pri nakupu nepremičnin?
Vsi se ne zavedajo, da se nakup nepremičnin na sekundarnem trgu zdi manj donosen v smislu obdavčitve kot transakcija, ki vključuje nepremičnine s primarnega trga. Kupec mora plačati t.i. davek na civilnopravne posle za nakup nepremičnin v višini 2% tržne vrednosti prostorov. Ugodnost izračuna notar, ki sestavi kupoprodajno pogodbo. Zanimivo pa je, da mora plačati davek le kupec. Če je nepremičnina kupljena s primarnega trga, kupec ni dolžan opraviti podobnega plačila. V tem primeru je za plačilo davka odgovoren razvijalec. Če se sprašujete, s katero naložbo boste naleteli na manj papirja (s primarnega ali sekundarnega trga?), Predlagamo - vsekakor s primarnega trga.Čeprav je obravnavanje obeh transakcij v mnogih pogledih podobno, ima sekundarni trg še veliko nasvetov in postopkov.
Kateri so najpomembnejši postopki, povezani z nakupom stanovanja na sekundarnem trgu?
Ne pozabite, da je zelo pomembno zagotoviti, da stanovanje nima pravnih napak. V ta namen uporabite elektronske zemljiške knjige. Zahvaljujoč njih lahko enostavno preverite, komu pripadajo prostori in kakšen je njegov pravni status. Prav tako je vredno prodajalca zaprositi za potrdilo, ki bo potrdilo, da stanovanje ni zadolženo zadrugi ali stanovanjskemu združenju. Če se vse izkaže v redu, lahko začnete zaprositi za posojilo. V ta namen mora biti s prodajalcem podpisana predhodna pogodba. Dokument ne bi smel biti v obliki notarskega zapisa, vendar se po našem mnenju splača zaščititi. Če dokument nima pravne veljave, lahko prodajalec odstopi od transakcije in računate lahko le na odškodnino.
Velja si zapomniti, da ob podpisu predhodne pogodbe ponavadi plačate akontacijo za stanovanje, nato pa začnete zaprositi za posojilo. Če prijavo odobri banka, lahko nadaljujete s podpisom ustrezne kupoprodajne pogodbe - seveda na notarski pisarni, v prisotnosti prodajalca in morebitnih posrednikov. Po opravljenih formalnostih pojdite na okrožno sodišče in vložite prošnjo za ustanovitev hipoteke na kupljeni nepremičnini. Vendar je vredno biti potrpežljiv - vpis hipoteke v KW običajno traja nekaj mesecev. Zanimivo je, da po prevzemu stanovanja (ki bi ga bilo treba dokončati s protokolom primopredaje) formalnosti še ni konec. Ko boste postali srečni lastnik svojega sanjskega stanovanja, bi morali iti na davčni urad.Tu boste poravnali davek na ustanovitev hipoteke (na voljo imate 14 dni od trenutka podpisa izjave o ustanovitvi hipoteke za banko) in oddali izjavo o plačanem davku na transakcije civilnega prava.
Kakšni so stroški, povezani z notarskim postopkom?
Oseba, ki kupuje stanovanje, mora upoštevati tudi stroške obiska pri notarju. Ta obisk je nujen, ker prenos lastništva nepremičnine brez obrazca notarskega zapisa ni veljaven. Kateri stroški so z njo povezani? Prvič, t.i. notarski davek, ki je nadomestilo za notarja, drugič, na njem je treba plačati 23% DDV. V odredbi ministra za pravosodje z dne 28. junija 2004 je mogoče najti določbo, ki določa najvišje stopnje notarskih honorarjev. Tukaj so:
-
Od vrednosti do 3.000 PLN - 100 PLN,
-
Od vrednosti nad 3.000 PLN do 10.000 PLN - 100 PLN + 3% presežka nad 3.000 PLN
-
Od vrednosti nad 10.000 PLN do 30.000 PLN - 310 PLN + 2% presežka nad 10.000 PLN,
-
Od vrednosti nad 30.000 PLN do 60.000 PLN - 710 PLN + 1% presežka nad 30.000 PLN,
-
Od vrednosti nad 60.000 PLN do 1.000.000 PLN - 1.010 PLN + 0,4% presežka nad 60.000 PLN,
-
Od vrednosti nad 1.000.000 PLN do 2.000.000 PLN - 4.770 PLN + 0.2% presežka nad 1.000.000 PLN,
-
Od vrednosti nad 2.000.000 PLN - 6.770 PLN + 0.25% presežka nad 2.000.000 PLN, vendar ne več kot 10.000 PLN, in v primeru dejavnosti med osebami, ki so uvrščene v davčno skupino I v smislu določb zakona št. 28. julija 1983 o davku na dediščino in darovanje ne več kot 7.500 PLN.
Poleg tega je treba zapomniti, da za razvoj t.i. notarskega zapisa, ki je potrditev pogodbe o ustanovitvi ločenega lastništva stanovanja in o prenosu njegovega lastništva na kupca (vključno s pripravo razvojne pogodbe), najvišji znesek je polovica stopnje, navedene v zgornjem izračunu.
Postopki, ki jih morate opraviti pri nakupu vašega sanjskega stanovanja, vas lahko omotičijo. Zato se je vredno natančno pripraviti na transakcijo, skrbno analizirati zakone, ki urejajo sekundarni in primarni trg, predvsem pa uporabiti storitve izkušenega notarja. Zahvaljujoč vašemu vpogledu boste nemoteno opravili vse formalnosti in se ne boste ozrli nazaj in že boste uredili svojo sanjsko vtičnico!